加拿大2026预算住房新政：外国人买房禁令延至2029年新建住宅拟获豁免

加拿大联邦政府于2026年11月5日公布《2026年预算》，在住房领域提出三项与海外买家、购房贷款和住房供应相关的调整。其中最受关注的一项，是拟将禁止外国人购买现有住宅的规定再延长两年至2029年1月1日，同时把新建住宅排除在禁令之外。需要强调的是，该内容目前仍属预算提议，须经国会修改法律后方能生效。

一、禁令延长两年，新建住宅拟获豁免

加拿大现行的《禁止非加拿大人购买住宅物业法》自2023年1月1日实施，原定于2027年1月1日到期。预算文件提出，把针对现有住宅和二手住宅的禁令延长至2029年1月1日，并对新建住宅物业作出豁免。

政府方面的表述是，这一调整“有助于保护住房可负担性，把绝大部分市场留给加拿大人，同时为新住房供应释放额外投资”。这一思路与澳大利亚的做法接近——澳大利亚的相关限制同样只针对存量住宅，而非新建住房。

按现行法律，禁令仍将于2027年1月1日到期，因此延长期限必须在到期之前完成立法。预算并未公布“新建住宅”的具体认定标准，例如楼花、从未入住的单位，或以某一日期之后竣工为界，是否设置价格上限，豁免从何时开始适用，均待后续细则明确。在细则公布之前，以豁免为前提签订楼花合同，存在相当风险。

二、现行禁令究竟限制什么

目前禁令适用于三个居住单元以内的住宅建筑及其组成部分，包括独立屋、半独立屋和公寓单位；四个单元以上的建筑不在其列。禁令只适用于人口普查大都会区和人口普查聚居区范围内的物业，范围之外的地区和乡村度假物业不受限制。

加拿大公民和永久居民不受禁令限制。无论居住在中国大陆、香港还是台湾地区，只要不是加拿大公民或永久居民，原则上都属于禁令对象。

临时居民在符合条件时可以购买：持工作许可者，许可剩余有效期须在183天以上，且此前未在本禁令下购房；留学生须就读获认可的课程，此前五年每年均已报税、每年在加拿大停留244天以上、此前没有购房记录，且购买价格不超过50万加元。与符合条件的配偶或同居伴侣共同购买亦获准许。预算并未提出修改这些现有豁免。

违反禁令可处最高1万加元罚款，法院亦可下令出售相关物业，出售所得以原购买价格为上限。

三、房贷保险上限拟提至150万加元

预算同时提出调整房贷保险规则：把自愿购买房贷保险的房价上限从100万加元提高至150万加元，并允许在至少一名借款人为首次购房者、或所购住宅为新建房时采用三十年摊还期。针对三户、四户住宅的新保险规则，计划于2027年2月1日生效。

需要区分的是，这与已经实施的强制保险房贷规则不是同一回事。较长的摊还期通常可以降低月供，但会增加总利息支出，贷款审批仍取决于收入、首付比例和信用状况。

此外，预算拟在未来十年为“加拿大建房机构”追加130亿加元，使其总资本规模达到450亿加元，目标是在未来十年推动二十万套住房建设。450亿加元是计划的总资本规模，并非本次新增拨款。

四、省级与市级额外税仍然适用

联邦禁令属于联邦制度，针对外国买家的额外税则属于省和市的制度，不受本次预算提议影响。即便新建住宅开放购买，这些税项照样适用。

安大略省的非居民投机税为25%，适用于全省。多伦多市自2025年1月1日起，对外国买家购买特定住宅加征10%的市级非居民投机税。在多伦多市内，外国买家需承担合计35%的额外税，以100万加元的住宅计算即为35万加元，须在交割时缴付，且与土地转让税分开计算。能够购买与负担得起，是两个不同的问题。

不列颠哥伦比亚省对指定地区符合条件的外国买家同样征收额外物业转让税，其适用范围与豁免规定须单独核对。市场上流传的“35%统一外国买家税”说法并不准确，如果35%出现在贷款报价中，通常指的是贷款机构要求的首付比例。

五、有意购房者现在应确认的三件事

第一是身份与时点。若预计将取得永久居民身份，购买时点会同时影响能否购买和税务负担。安大略省设有退税机制，买家在四年内成为永久居民的，可申请退还非居民投机税，但须在产权登记后60天内入住并持续作为主要居所，并在成为永久居民之日起180天内提出申请，条件相当严格。

第二是名义与持有结构。以境外家人名义购买、与在加子女联名持有、或通过公司持有，都会同时牵涉禁令、两项额外税以及信托申报义务。

第三，如果考虑购买楼花，关键在于签约时和交割时分别适用哪套规则。在细则公布之前，宜一并审视合同中能否加入应对法律变更的条款。

六、结语

总体来看，本次预算释放的信号是“存量继续收紧、增量定向放开”。对海外买家而言，新建与楼花市场可能出现的窗口值得关注，但在立法完成、细则落地之前，任何以豁免为前提的购房决策都应保留充分余地。市场条件、融资成本、省级税负与供应周期，都会影响最终结果，单凭一项尚未生效的政策无法预测房价走势。

官方来源与参考：

加拿大政府《2026年预算》第三章：budget.canada.ca
加拿大政府《2026年预算》附件三（立法措施）：budget.canada.ca
加拿大司法部《禁止非加拿大人购买住宅物业法》：laws.justice.gc.ca
加拿大按揭及房屋公司（CMHC）禁令常见问题：cmhc-schl.gc.ca
安大略省非居民投机税说明：ontario.ca

免责声明：本文依据2026年11月5日加拿大联邦预算公布内容及截至发稿时的公开资料整理，仅供一般信息参考，不构成投资、税务或法律建议。预算措施尚属未立法的提议，具体标准与生效时间须以加拿大政府正式公布的法律法规为准。海外置业涉及跨境资金、税务申报与产权安排，建议在决策前咨询持牌律师、税务师及本地专业人士。

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