马来西亚发布《国家房屋政策2026-2035》：加快可负担住房建设，推动商住融合

马来西亚房屋与地方政府部于二〇二六年八月十三日正式发布《国家房屋政策二〇二六至二〇三五》（National Housing Policy 2026-2035），提出未来十年将建造至少二百万套可负担住房，并首次将“商住房产融合”（mixed-use development）列为国家级战略方向。该政策涵盖公共住房、私人住宅、商业配套及城市更新等多个维度，被业界称为马来西亚自二〇一一年来最具雄厚的住房纲领文件。

根据政策文本，未来十年可负担住房目标占全国新增住宅供应的至少百分之三十五，重点落在吉隆坡、雪兰莪、柔佛及槟城等人口密集州属。政策明确要求，凡面积超过二公顷的住宅发展项目，开发商必须预留至少百分之十五面积作为“混合用途配套”，包括沿街商铺、社区医疗站、托儿服务及公共交通接驳点。此举旨在降低居民日常出行成本，同时提升城市土地的使用效率。

在货币与金融支持方面，政策宣布由马来西亚房屋担保基金（AHPB）提供最高百分之九十的贷款担保，适用于月收入不超过一萬令吉的家庭。此外，国家银行将推出专项“绿色建筑”低息信贷窗口，鼓励开发商采用节能建材与雨水回收系统，目标在未来五年内将新建住宅的碳排放强度降低至少百分之二十。

政策另一关注重点是“城市棕地开发”（brownfield redevelopment）。政府将向闲置超过五年的私人土地征收逐年递增的空置税，税率从首年的千分之五逐年提升至第五年的千分之十五，以推动土地资源盘活。对于响应政策进行老旧住宅区重建的开发商，政府将给予 densities bonus（容积率奖励）及缩短建筑许可审批周期等优惠。

从市场影响看，此政策对马来西亚房地产板块及在马置业的中国投资者均有直接影响。马来西亚房地产中介协会（MIEA）主席表示，混合用途开发将提升核心城市住宅项目的长期租金回报率，预计未来十年吉隆坡市中心优质住宅租金收益率将维持在三点五至四点五厘区间。对于跨境投资者而言，政策带来的确定性规划有助于降低选址风险，但仍需关注土地取得成本及建筑成本上涨带来的利润率压缩。

需要注意的是，马来西亚对外籍人士持有住宅物业设有门槛：在马永久居民（PR）及长期工作签证持有者可无限购住宅，而持旅游签证或其他短期签证的外国人仅可在特定“外国人可购区”（foreigner-zone）内购置价值不低于一百万令吉的房产。此外，所有外国人购房仍需向外国投资委员会（FIC）提交申请并获得批准。因此，计划在马来西亚置业的中国投资者，应提前确认自身签证身份及所在区域是否符合政策要求。

官方来源：马来西亚房屋与地方政府部2026年8月13日政策公告、马来西亚国家银行2026年8月14日配套声明、马来西亚房地产中介协会（MIEA）2026年8月14日新闻稿。

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